부동산 투자는 저금리 시대에 인기 있는 대체투자 중 하나입니다. 하지만 부동산 투자에는 숨겨진 위험 요소가 있습니다. 바로 ‘그림자 금융’이라고 불리는 셀다운입니다. 셀다운이란 금융사가 부동산 자산을 매입한 후 다른 투자자에게 재매각하는 것을 말합니다. 이 과정에서 금융사는 자신의 재무건전성을 유지하고 수익을 극대화하려고 합니다.
하지만 셀다운은 부동산 가치의 하락, 금리의 상승, 기관 투자자의 탈퇴 등으로 인해 실패할 수 있습니다. 이 경우 셀다운은 금융사의 잠재 부실로 이어지고, 개인 투자자에게도 손실을 끼칠 수 있습니다. 이러한 셀다운의 위험성과 대처 방안에 대해 알아보겠습니다.
셀다운의 정의와 유형
셀다운이란 금융사가 부동산 자산을 매입한 후 다른 투자자에게 재매각하는 것을 말합니다. 셀다운은 영어로 ‘sell-down’이라고도 합니다. 셀다운은 금융사가 자신이 보유한 부동산 자산의 일부나 전부를 다른 투자자에게 판매하거나, 부동산 자산을 담보로 한 채권을 발행하여 다른 투자자에게 매도하는 방식으로 이루어집니다. 셀다운은 다음과 같은 유형으로 구분할 수 있습니다.
- 직접 셀다운: 금융사가 자신이 보유한 부동산 자산의 일부나 전부를 다른 투자자에게 직접 판매하는 것입니다. 예를 들어, 은행이 개발사로부터 분양권을 매입한 후, 개인 투자자나 기타 기관에게 분양권을 재판매하는 경우가 있습니다.
- 간접 셀다운: 금융사가 자신이 보유한 부동산 자산을 담보로 한 채권을 발행하여 다른 투자자에게 매도하는 것입니다. 예를 들어, 은행이 개발사로부터 분양권을 매입한 후, 분양권을 담보로 한 주택담보채권(Residential Mortgage-Backed Securities, RMBS)이나 상업용담보채권(Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS) 등을 발행하여 다른 투자자에게 판매하는 경우가 있습니다.
셀다운의 목적과 장점
셀다운은 금융사가 다음과 같은 목적으로 수행합니다.
재무건전성 유지
금융사는 부동산 자산을 매입하면 그만큼 자기자본비율이 감소하고, 신용등급이 하락할 수 있습니다. 따라서 금융사는 부동산 자산을 보유하기보다는 다른 투자자에게 판매하여 자기자본비율을 높이고, 신용등급을 유지하려고 합니다.
수익 극대화
금융사는 부동산 자산을 매입할 때보다 판매할 때 더 높은 가격을 받을 수 있습니다. 또한, 부동산 자산을 담보로 한 채권을 발행하면, 채권의 이자수익과 발행수수료를 얻을 수 있습니다. 따라서 금융사는 부동산 자산을 통해 수익을 극대화하려고 합니다.
부동산 시장 활성화
금융사는 부동산 자산을 다른 투자자에게 판매함으로써, 부동산 시장에 새로운 수요를 창출하고, 부동산 가격을 상승시킬 수 있습니다. 또한, 부동산 자산을 담보로 한 채권을 발행함으로써, 부동산 투자에 대한 자금 공급을 증가시킬 수 있습니다. 따라서 금융사는 부동산 시장을 활성화하려고 합니다.
셀다운의 장점
부동산 투자의 접근성 증대
개인 투자자는 직접 부동산 자산을 매입하기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 개인 투자자는 상업용 부동산이나 해외 부동산에 투자하기 위해서는 많은 자금과 전문지식이 필요합니다. 하지만 셀다운을 통해 금융사가 판매하는 부동산 자산이나 채권에 투자하면, 소액으로도 다양한 부동산 투자를 할 수 있습니다.
부동산 투자의 안정성 증대
개인 투자자는 직접 부동산 자산을 매입하면, 부동산 가격의 변동이나 임대료의 미수 등으로 인해 손실을 입을 수 있습니다. 하지만 셀다운을 통해 금융사가 판매하는 채권에 투자하면, 정기적인 이자수익과 원금상환을 받을 수 있습니다. 또한, 금융사가 신용보증기관이나 정부기관과 협약하여 채권의 신용도를 높일 수도 있습니다.
셀다운은 금융사와 개인 투자자 모두에게 유리한 방식으로 보일 수 있습니다. 하지만 셀다운은 실제로 많은 위험성을 내포하고 있습니다.