부동산 ‘그림자 금융’이라고 불리는 셀다운은 금융사와 개인 투자자 모두에게 유리한 방식으로 보일 수 있습니다. 하지만 셀다운은 실제로 많은 위험성을 내포하고 있습니다. 셀다운은 다음과 같은 위험성을 가지고 있습니다.
셀다운 미매각분의 재무건전성 악화
셀다운은 금융사가 부동산 자산을 다른 투자자에게 판매하여 자기자본비율을 높이고, 신용등급을 유지하려는 목적으로 수행합니다. 하지만 셀다운은 항상 성공적으로 이루어지는 것은 아닙니다. 부동산 시장의 불확실성이나 투자자의 수요 부족 등으로 인해 금융사가 부동산 자산을 원하는 가격에 판매하지 못할 수 있습니다. 이 경우 금융사는 부동산 자산의 일부나 전부를 미매각분으로 남겨두게 됩니다.
미매각분은 금융사의 재무건전성에 악영향을 미칩니다. 미매각분은 금융사의 자산으로 분류되지만, 실제로는 유동성이 없고, 가치가 하락할 가능성이 높습니다. 따라서 미매각분은 금융사의 자기자본비율을 낮추고, 신용등급을 하락시킵니다. 또한, 미매각분은 금융사의 손실을 증대시킬 수 있습니다. 예를 들어, 2023년 2월에 발생한 부동산 ‘그림자 금융’ 부실 사태에서는, 한국 주요 은행들이 총 1조 5천억 원의 미매각분을 보유하고 있었으며, 이 중 7천억 원이 손상된 것으로 추정되었습니다.
셀다운 모럴 해저드의 가능성
셀다운은 금융사가 부동산 자산을 담보로 한 채권을 발행하여 다른 투자자에게 판매하는 방식으로도 이루어집니다. 이 경우 금융사는 부동산 자산의 신용도와 가치를 평가하고, 채권의 등급과 이자율을 결정합니다. 하지만 셀다운은 금융사에게 모럴 해저드(Moral Hazard)를 유발할 수 있습니다.
모럴 해저드란 한 쪽이 리스크를 감수하지 않으면서 이익을 얻으려고 할 때 발생하는 현상입니다. 셀다운에서는 금융사가 부동산 자산과 채권을 판매한 후에는 리스크를 다른 투자자에게 전가하므로, 부동산 자산과 채권의 품질에 대해 소홀해질 수 있습니다. 예를 들어, 금융사는 부동산 자산의 신용도와 가치를 과대평가하거나, 채권의 등급과 이자율을 과대표시하여, 투자자들을 유혹할 수 있습니다. 또한, 금융사는 부동산 자산의 관리와 유지보수에 대한 책임을 회피하거나, 채권의 상환과 관련된 문제를 무시할 수 있습니다.
모럴 해저드는 금융사와 투자자 모두에게 손실을 가져올 수 있습니다. 금융사는 부동산 자산과 채권의 품질이 떨어지면, 투자자들의 신뢰를 잃고, 셀다운 시장에서 배제될 수 있습니다. 투자자들은 부동산 자산과 채권의 가치가 하락하면, 원금과 이자를 회수하지 못하고, 손실을 입을 수 있습니다. 예를 들어, 2008년에 발생한 세계 금융위기에서는, 미국의 금융기관들이 부실 부동산 담보대출을 담보로 한 채권을 판매하면서, 모럴 해저드를 야기하고, 전 세계의 투자자들에게 엄청난 손실을 끼쳤습니다.
셀다운 리스크의 개인 투자자 전이
셀다운은 개인 투자자에게 부동산 투자의 접근성과 안정성을 증대시킨다고 약속합니다. 하지만 셀다운은 실제로 개인 투자자에게 많은 리스크를 전가합니다. 셀다운은 다음과 같은 리스크를 개인 투자자에게 전가합니다.
- 부동산 가격 리스크: 개인 투자자는 셀다운을 통해 금융사가 판매하는 부동산 자산이나 채권에 투자합니다. 하지만 부동산 자산이나 채권의 가격은 부동산 시장의 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 시장이 하락하면, 부동산 자산이나 채권의 가격도 하락할 수 있습니다. 이 경우 개인 투자자는 원금 손실이나 시장가 차익 손실을 입을 수 있습니다.
- 금리 리스크: 개인 투자자는 셀다운을 통해 금융사가 발행하는 부동산 담보채권에 투자합니다. 하지만 부동산 담보채권의 가격은 시장 금리의 변동에 따라 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 시장 금리가 상승하면, 부동산 담보채권의 가격은 하락할 수 있습니다. 이 경우 개인 투자자는 원금 손실이나 시장가 차익 손실을 입을 수 있습니다.
- 신용 리스크: 개인 투자자는 셀다운을 통해 금융사가 발행하는 부동산 담보채권에 투자합니다. 하지만 부동산 담보채권의 가격은 금융사나 부동산 자산의 신용도의 변동에 따라 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 금융사나 부동산 자산이 파산하거나 채무불이행하면, 부동산 담보채권의 가격은 급격히 하락할 수 있습니다. 이 경우 개인 투자자는 원금과 이자를 회수하지 못하고, 손실을 입을 수 있습니다. 또한, 금융사가 셀다운을 위해 발행한 채권의 등급이 하향 조정되면, 채권의 가격도 하락할 수 있습니다. 이 경우 개인 투자자는 시장가 차익 손실을 입을 수 있습니다.
셀다운은 개인 투자자에게 많은 리스크를 전가하므로, 개인 투자자는 셀다운에 투자하기 전에 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 부동산 자산과 채권의 품질 검증: 개인 투자자는 셀다운을 통해 금융사가 판매하는 부동산 자산이나 채권의 품질을 검증해야 합니다. 예를 들어, 부동산 자산의 위치, 면적, 시세, 임대료, 관리비, 법적 문제 등을 확인해야 합니다. 또한, 채권의 등급, 이자율, 만기일, 발행기관, 담보부동산, 신용보증기관 등을 확인해야 합니다.
- 부동산 시장과 금리 시장의 동향 분석: 개인 투자자는 셀다운에 투자하기 전에 부동산 시장과 금리 시장의 동향을 분석해야 합니다. 예를 들어, 부동산 시장이 상승하고 금리 시장이 하락하면, 부동산 자산이나 채권의 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 반대로, 부동산 시장이 하락하고 금리 시장이 상승하면, 부동산 자산이나 채권의 가격이 하락할 가능성이 높습니다.
- 금융사와 채권 발행기관의 신용도 파악: 개인 투자자는 셀다운에 투자하기 전에 금융사와 채권 발행기관의 신용도를 파악해야 합니다. 예를 들어, 금융사와 채권 발행기관의 재무제표, 신용등급, 업계 평가 등을 확인해야 합니다. 또한, 금융사와 채권 발행기관이 모럴 해저드를 유발할 가능성이 있는지도 검토해야 합니다.
셀다운은 부동산 ‘그림자 금융’으로 인해 많은 위험성을 가지고 있습니다. 따라서 셀다운에 대한 관리와 추적의 강화가 필요합니다. 또한, 셀다운 상품의 투명성과 공정성의 확보가 필요합니다.